Das Königliche Dekret 1312/2024 hatte ein staatliches Verfahren zur Erlangung einer Registrierungsnummer eingeführt, die Voraussetzung dafür sein sollte, Unterkünfte zur Kurzzeitvermietung über Online-Plattformen anzubieten. Je nach Immobilie sollte diese Nummer über das Grundbuch oder das Register für bewegliche Sachen beantragt werden. Mit Urteilen vom 19. und 21. Mai sowie vom 1. Juni 2026 erklärte der Oberste Gerichtshof die Vorschriften über dieses Verfahren und die damit verbundene Registrierungspflicht für nichtig.

Die Tragweite dieser Entscheidungen ist genau zu unterscheiden. Der Oberste Gerichtshof hat weder die Regulierung touristischer Vermietungen abgeschafft noch die Zuständigkeiten der autonomen Gemeinschaften und Gemeinden beseitigt. Eine für touristische Zwecke vorgesehene Immobilie kann daher weiterhin verantwortlichen Erklärungen, Genehmigungen, touristischen Registern, städtebaulichen Beschränkungen, gebietsbezogenen Begrenzungen oder weiteren regionalen und kommunalen Anforderungen unterliegen. Auf Mallorca, Ibiza oder in Marbella hängt die Zulässigkeit der Tätigkeit deshalb weiterhin wesentlich von den jeweils geltenden autonomen und kommunalen Vorschriften ab. Die Aufhebung des staatlichen Registrierungsverfahrens lässt bestehende Genehmigungspflichten auf regionaler oder kommunaler Ebene daher grundsätzlich vollständig unberührt.

Von besonderer Bedeutung ist außerdem das spanische Wohnungseigentumsgesetz. Seit dem 3. April 2025 muss ein Eigentümer, der in einer dem Wohnungseigentumsrecht unterliegenden Wohnung erstmals eine touristische Vermietung im Sinne von Artikel 5 Buchstabe e des spanischen Mietgesetzes aufnehmen möchte, zuvor die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen. Erforderlich ist die Zustimmung von drei Fünfteln aller Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsquoten vertreten. Für Eigentümer, die die Tätigkeit bereits vor diesem Datum rechtmäßig ausgeübt haben, gelten Übergangsregelungen, deren Voraussetzungen im Einzelfall geprüft werden müssen.

Hinzu kommt die Verordnung (EU) 2024/1028, die seit dem 20. Mai 2026 anwendbar ist. Ihr Ziel ist es, die Transparenz und den Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen zu verbessern, die über Online-Plattformen angeboten werden. Die Verordnung ersetzt bestehende Genehmigungen, Erlaubnisse oder territoriale Anforderungen nicht. Sie legt vielmehr gemeinsame Regeln für Registrierungsverfahren fest, soweit solche auf nationaler, regionaler oder lokaler Ebene bestehen, und regelt die Übermittlung bestimmter Daten durch Plattformen an die zuständigen Behörden.

Bevor eine Immobilie auf einer Plattform angeboten wird, sollten daher ihre städtebauliche Situation, die anwendbaren touristischen Vorschriften, die Satzung und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, kommunale Anforderungen sowie bestehende Registrierungsverfahren geprüft werden. Nach den Urteilen von 2026 ist das staatliche System weniger einheitlich geworden; einfacher ist die rechtliche Beurteilung einer Kurzzeitvermietung dadurch jedoch nicht unbedingt. Auch bereits vorhandene Verbote oder Beschränkungen in der Gemeinschaftsordnung können für die konkrete Nutzung weiterhin besonders entscheidend sein.

Eine frühzeitige rechtliche Prüfung kann helfen, diese Faktoren zu erkennen, bevor Verpflichtungen eingegangen, Investitionen getätigt oder Immobilien vermarktet werden. Werden verwaltungsrechtliche, städtebauliche und gemeinschaftsrechtliche Aspekte gemeinsam betrachtet, entsteht eine verlässlichere Grundlage für Entscheidungen. Das gilt besonders in Regionen, in denen sich Anforderungen von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden und bereits ein formales Detail über die Zulässigkeit der geplanten Nutzung entscheiden kann.